商品房“预售制”或全面取消？多地试点，开发商坐不住了

2024年底起，我国楼市迎来重大变革。房地产行业实行长达三十多年的"预售制"正面临系统性调整，越来越多城市转向"现房销售"模式。数据显示，截至2025年6月，全国已有27个城市明确实施或试点现房销售政策，占一二线城市总数的68%。

过去，购房者交钱后往往要等两三年才能拿到钥匙，期间还要承担房屋烂尾、延期交付的风险。现在，先验房再付款的方式，正让越来越多购房者不再担心自己血汗钱打了水漂。

北京购房者刘女士去年10月看上了通州区一处新开盘项目，当时就被告知是现房销售。"我从选房到拿钥匙只用了40天，完全没有之前买房时那种煎熬感。"她告诉记者，这种购房体验让她对二次置业有了更多信心。

自从2023年海南省率先宣布"全省全面取消商品房预售许可证核发"以来，现房销售制度已在成都、深圳、重庆、南京等多地落地。深圳2024年3月开始，新获批商品住宅项目必须实行现房销售；成都则规定，2024年下半年起主城区新批项目全部采取现房销售；杭州也宣布，从2025年起新获批的商品住宅项目原则上实行现房销售。

住建部数据显示，2024年我国现房销售占新建商品房总销售额的比例已达到21.7%，比2023年提高了9.8个百分点。2025年第一季度，这一比例进一步攀升至32.3%。专家预测，到2025年底，这一数字有望超过40%。

房地产业内人士普遍认为，现房销售制度在解决行业痛点方面效果显著。据不完全统计，2023年全国烂尾楼数量超过12000个，涉及资金约2.5万亿元，影响约607万户家庭。而在实施现房销售的城市，2024年新增烂尾项目同比下降了76.3%。

长沙市民赵先生之前遭遇过烂尾楼，损失了60多万元首付款。"如果当时是现房销售，我就不会有这样的损失。现在政策改变了，以后的购房者不用再经历我这样的痛苦了。"

现房销售改革虽然获得了购房者的一致好评，却让许多开发商感到压力倍增。某知名房企负责人直言："这相当于切断了我们的'救命稻草'。预售资金在过去是房企资金链的重要环节，现在要完全靠自有资金或融资来完成开发，小型房企几乎无法承受。"

数据证实了这一观点。2024年以来，全国中小型房企倒闭数量同比增长了35%，而在实施现房销售的城市，这一数字高达57%。中国房地产业协会发布的报告显示，现房销售制度将促使行业加速洗牌，预计到2026年，全国前20大房企市场份额将从目前的51%提升至65%以上。

金融机构对现房销售的态度却普遍积极。中国银行业协会调查显示，89.4%的银行认为现房销售有利于降低金融风险。某股份制银行高管表示："预售制度下，银行往往面临项目烂尾后的风险暴露，现房销售则大大降低了这种可能性。"

据悉，为了支持现房销售改革，多地金融机构推出了针对性产品。例如，深圳某国有银行今年5月推出"现房开发贷"，对实行现房销售的项目给予最高上浮30%的信贷额度和最长3年的还款期。截至6月底，该产品已为43个项目提供了总计276亿元的融资支持。

从购房者角度看，现房销售带来的好处不止于避免烂尾风险。易居研究院的报告指出，现房销售项目的房屋质量问题发生率比预售项目低32.7%。同时，购房者满意度调查显示，购买现房的业主满意度平均为92.1分，比购买期房的业主高出15.3分。

三亚的王先生今年年初购买了一套现房："看得见摸得着的房子才让人放心。我们一家三口参观了实际房型后才决定购买，避免了之前买房时只能看沙盘和样板间带来的种种'反差'。"

不过，现房销售也面临着一些挑战。易居研究院院长张波指出："现房销售制度在短期内会导致市场供应减少、房价上涨压力增大。同时，一些城市可能面临土地出让金收入减少的问题，这需要财政体系作出相应调整。"

数据显示，实施现房销售的城市中，新房供应量平均减少了23.1%，而房价同比上涨了5.2%至11.7%不等。深圳市场的数据尤为明显，自实施现房销售以来，新房供应量下降了31.2%，而均价上涨了9.7%。

对此，多地政府已开始采取配套措施。例如，重庆市在推行现房销售的同时，提高了土地储备规模，2024年土地储备同比增加了22.7%；南京则调整了土地出让金缴纳方式，允许开发商分期缴纳，缓解了资金压力。

对于购房者来说，现房销售时代的到来意味着购房决策需要更加理性。房地产分析师李铭认为："由于现房销售下项目周期长、房企资金压力大，开发商会更加谨慎选择项目和定价策略。购房者应当做好长期打算，不要期望短期内大量优质现房入市。"

业内人士普遍认为，现房销售制度的全面推行是大势所趋，将有力促进房地产市场从"金融属性"向"居住属性"回归。中国社科院财经战略研究院住房研究所所长王业强表示："这一改革是房地产长效机制的重要组成部分，有利于行业长期健康发展。尽管短期内可能出现阵痛，但长远来看将净化市场环境，保障购房者权益。"

回顾房地产预售制度的历史，它诞生于上世纪90年代初期的深圳。当时，为解决开发商资金不足问题，深圳率先允许开发商在项目未完工前销售房屋。这一制度迅速推广至全国，成为房地产行业的主流销售模式，极大推动了中国城市化进程和房地产业发展。

然而，伴随着经济发展进入新阶段，预售制度的弊端日益凸显。据统计，2020-2023年间，全国因预售制度引发的购房纠纷案件年均增长率达到17.2%。现房销售制度的推行，正是对这一历史问题的根本性解决。

正如这位通州刘女士在谈到现房销售时所说："买房子就应该像买其他商品一样，看到实物后再决定是否购买。现在政策终于开始向这个方向改变了。"这种从"卖图纸"到"卖房子"的转变，正是房地产市场走向成熟的重要标志。

你对现房销售有什么看法？欢迎在评论区分享你的购房经历和观点。你是支持全面推行现房销售，还是认为预售制度仍有存在的必要？